היטל השבחה על קצה המזלג

היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל מקרקעין (או חוכר לתקופה ארוכה) כלפי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בגין אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) אשר הביאה לעליית ערך המקרקעין. ככלל, כל תוכנית אשר מוסיפה זכויות, או מתירה זכויות שימוש נרחבות יותר מאשר היה מותר קודם לכן, הינה תוכנית משביחה הטומנת בחובה חיוב בהיטל השבחה. חשוב לדעת כי גם במקרה בו ניתנת "הקלה" או ניתן "היתר לשימוש חורג", יוטל בדרך כלל היטל השבחה. שיעור ההיטל הינו מחצית ההשבחה שנוצרה.

מהו "מועד המימוש"?

מועד המימוש, כשמו כן הוא - המועד בו מממש בעל המקרקעין את הזכות שהושבחה. עקרונית ניתן לדבר על שני סוגים של מימוש. האחד הינו בקשה להיתר בניה, בניה אשר תוציא לפועל את זכויות הבניה החדשות, השני הינו מכירת המקרקעין – במקרה זה, מכירת הנכס כוללת בתוכה את מכירת הפוטנציאל החדש. ברגע שחל מועד המימוש התעוררה לחיים החובה לשלם את היטל ההשבחה. החל ממועד המימוש ואילך חלה חובה לשלם בפועל וסכום ההיטל יצבור בנוסף להצמדה גם ריבית.

על מי חלה חובת התשלום?

על אף שהחבות בהיטל השבחה חלה על המוכר, כמי שהיה בעל המקרקעין בעת שאושרה התוכנית המשביחה, מדובר בזכות הניתנת להתנאה. דהיינו, הצדדים יכולים להסכים ביניהם כי דווקא הקונה ישלם את היטל ההשבחה, חשוב לזכור, כי הדבר יקבל ביטוי מפורש בחוזה המכר וכמובן שגם בתמורה שתשולם למוכר. (הנוהג המקובל הינו כי כל תשלום בהיטל השבחה עד ליום חתימת החוזה חל על המוכר, וכל היטל לאחר חתימת החוזה חל על הקונה).

היטל השבחה לעניין מס שבח

יש לזכור כי התשלום כמו כל ההוצאות שמוציא בעל המקרקעין לצורך השבחת הנכס, מוכר כהוצאה ומותר בניכוי במס שבח. במידה והמוכר מוכר את הנכס בחיוב מס שבח וללא שימוש בפטור כלשהו, הרי שהמוכר זכאי לדרוש כי היטל ההשבחה ששילם יוכר כהוצאה ובכך להקטין את השבח עליו מוטל המס. מאידך, יש לקחת בחשבון כי במידה והצדדים יחליטו להטיל את תשלום היטל ההשבחה על הקונה, הרי שרשויות המיסים יראו זאת כאילו ניתנה תוספת על ידי הקונה, ולפיכך במקרה זה יתווסף סכום ההיטל ששולם לסכום התמורה המוצהרת.

ערעור על החבות בהיטל השבחה

חוק התכנון והבניה קובע מנגנונים שונים לערער על החיוב בהיטל השבחה, בין עם מדובר בערעור על עצם החיוב ובין בערעור על שיעור ההיטל. הדבר מוסדר בהליך של פניה למוסד השמאים המכריעים וועדות הערר המחוזיות להיטל השבחה.

פטורים מהיטל השבחה

חוק התכנון והבניה קובע מספר פטורים מהיטל השבחה, העיקרי והמוכר ביותר הינו הפטור מהיטל השבחה במקרה של הרחבת דירה עד לגודל של 140 מ"ר, כאשר בעל המקרקעין או קרובו מתחייבים לגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה. בנוסף, מספר סעיפים המקנים פטור וביניהם: שכונות שיקום, אזור שיקום, מוסדות ציבורים, נגישות, דרך ציבורית, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ועוד.

עצה קטנה לסיום, היטל השבחה יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים ולעקר את כדאיות העסקה, לא לוותר על בדיקה מתאימה בטרם חותמים על זיכרון דברים או חוזה מכר, ולחסוך הפתעות מיותרות. לקבלת ייעוץ מקצועי ושירות משפטי מטעם עורך דין מקרקעין הבקי בתחום, צרו קשר עם משרד עו"ד מקרקעין גיל אדר או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

תאריך פרסום המאמר: 31.7.2016